Forældrekøb, beskatning - fordele og ulemper - salg til barn

Din Lokale Revisor - Preben Schnoor.

Forældrekøbets fordele og ulemper.

Som forældre hjælper du dit barn med at finde sig en bolig, en lejlighed, eller et enfamiliehus, så er der for at se 3 grundlæggende modeller at vælge mellem:

1) Som forældre køber du lejligheden og lader barnet bo der 

2) Som forældre låner du barnet pengene til køb af boligen

3) Som forældre køber du boligen og giver den i gave til barnet

Mange forældre gør brug af den første mulighed, hvor forældrene står for købet, finansieringen og ejerskabet.

Barnet betaler som enhver anden lejer husleje. Huslejen skal som minimum svare til markedslejen for en tilsvarende type bolig med en tilsvarende beliggenhed, som den købte. 

Alle forbundne driftsudgifter i forbindelse med driften er fradragsberettiget. 

Forbrugsafgifter, som eksempelvis el, vand og varme betales typisk af lejer, altså barnet, og er dermed indkomstopgørelsen for forældrene uvedkommende.

Barnet kan muligvis opnå boligsikring.

Forældrene kan efter de gældende regler i dag senere sælge boligen til barnet.

Salgsprisen kan være til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %, eller en lavere aktuel dokumenterbar handelsværdi.

Da barnet selv har boet i boligen vil en opgjort eventuel gevinst ved det senere salg være skattefri for barnet.

Beskatning af forældrenes resultat af udlejningen kan ske på en af 3 tre forskellige måder.

1) Personskatteloven

2) Kapitalafkastordningen 

3) Virksomhedsordningen

Ad 1) Personskatteloven

Den enkleste måde er at anvende reglerne i personskatteloven, hvor beskatningen sker efter de helt almindelige regler. Overskuddet af udlejningen før renter beskattes på samme måde som din løn. Der beregnes 8 % AM-bidrag og eventuelt 15 % topskat af overskuddet. Eventuelle renteudgifter kan trækkes fra som kapitalindkomst, helt som renteudgifterne kendes fra den almindelige selvangivelse.

 

Ad 2) Kapitalafkastordningen

Ved at gøre brug af kapitalafkastordningens regler har du mulighed for at beregne et kapitalafkast (en beregningsmæssig rente) af virksomhedens aktiver - i dette tilfælde boligens værdi, altså lidt svarende til at have penge stående i banken. Kapitalafkastsatsen ændres hvert år. Den har i senere år været sat til nul, grundet det lave renteniveau. Så denne model er pt. ikke meget brugt

Ad 3) Virksomhedsordningen (Nye regler fra 2021)

Ved at gøre bruge af de særlige regler i virksomhedsskatteordningen bliver resultatet af udlejningen efter renteomkostninger er trukket fra beskattet som personlige indkomst. Men fra 2021 skal der foretages en rentekorrektion, så rentefradraget får samme fradragsværdi som ens øvrige renteudgifter. Så herved begrænses fordele, hvis man har store renteudgifter. Tidligere kunne disse nemlig medregnes som de øvrige udgifter ved driften af udlejningen og derved have væsentlig øjere fradragsværdi.

Virksomhedsordningen giver mulighed for at du under visse betingelser kan opspare overskuddet af udlejningen på samme måde som overskuddet i et selskab. Herved kan du minimere den aktuelle høje personlige skat mod at betale en foreløbig skat på 22,00 %. 

For at kunne bruge virksomhedsordningens regler kræves det, at der en konkret adskilt økonomi mellem ”virksomhedens”, boligens drift og den private økonomi. Sagt med andre ord at indtægter og udgifter, investeringer og afdrag på gæld i udlejede bolig er adskilt fra forældrenes øvrige økonomi. Der bør oprettes en særskilt bankkonto så alle pengetransaktioner i ”virksomheden” kan følges.

Hvilken ordning skal jeg vælge?

Det afhænger at den konkrete situation ikke mindst, hvordan er købet finasieret.

Virksomhedsskatteordningen er klart den der skal vælges, når hensigten er at betale den laveste aktuelle skat. F.eks. i de tilfælde hvor virksomhedens resultat tillagt ens lønindkomst er højere end grænsen for topskat og hævninger/overførsel/udtræk til private formål levner plads til en opsparing i virksomheden.

Skal du sælge boligen til andre end barnet!

Hvis boligen sælges til andre end barnet bliver du som forælder beskattet af en eventuel avance ved salget.

Avancen opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. I grove træk avance opgjort som forskellen mellem salgsprisen - minus salgsomkostninger - og købsprisen, der bliver forhøjet med 10.000 kr. for hvert år, du har ejet boligen. Men en kontrakt beregning kan give et bedre overblik, hvad der er mest hensigtmæssigt.

Salg til barnet +/-15% ift offentlig vurdering

Avancereglerne gælder også her, men ved familieoverdragelse kan man vælge at sælge til +/-15% af den offentlige vurdering, hvis prisen ikke afviger væsentligt som følge af eksisterende forhold, der ikke var oplyst på overdragelsestidspunktet og dermned ikke medregnet i den offentlige vurdering. Så det er vigtig at sikre sig at BBR -oplysningerne er korrekte.

De nye boligskatteregler, der skulle træde i kraft fra 2021 er til dels udskudt. Derfor bliver de nye ejendomsvurderinger sendt ud til boligejerne successivt.

Overvejer du at sælge et forældrekøb videre til dit barn så billigt som muligt, er det vigtigt at holde godt øje med de nye offentlige vurderinger. 

Har du behov hjælp til at komme videre, så kontakt Din Lokale Revisor, Preben Schnoor, Keglekærvej 60, 7100 Vejle på telefon 28919946, mandag til torsdag mellem 09:00 og 15:00, fredag mellem 09:00 til 15:00 eller via en sms, eller send en mail til kontakt@dinlokalerevisor.dkHusk at bliver du kunde skal din idenditet dokumenteres i form af billedID og din bopæl i form af sygesikringsbevis, så vi kan overholde gældende regler.