Forældrekøb, beskatning - fordele og ulemper

Forældrekøbets fordele og ulemper.

Som forældre hjælper du dit barn med at finde sig en bolig, en lejlighed, eller et enfamiliehus, så er der for at se 3 grundlæggende modeller at vælge mellem:

1) Som forældre køber du lejligheden og lader barnet bo der 

2) Som forældre låner du barnet pengene til køb af boligen

3) Som forældre køber du boligen og giver den i gave til barnet

Mange forældre gør brug af den første mulighed, hvor forældrene står for købet, finansieringen og ejerskabet.

Barnet betaler som enhver anden lejer husleje. Huslejen skal som minimum svare til markedslejen for en tilsvarende type bolig med en tilsvarende beliggenhed, som den købte. 

Alle forbundne driftsudgifter i forbindelse med driften er fradragsberettiget. 

Forbrugsafgifter, som eksempelvis el, vand og varme betales typisk af lejer, altså barnet, og er dermed indkomstopgørelsen for forældrene uvedkommende.

Barnet kan muligvis opnå boligsikring.

Forældrene kan efter de gældende regler i dag senere sælge boligen til barnet.

Salgsprisen kan være til den offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 %, eller en lavere aktuel dokumenterbar handelsværdi.

Da barnet selv har boet i boligen vil en opgjort eventuel gevinst ved det senere salg være skattefri for barnet.

Beskatning af forældrenes resultat af udlejningen kan ske på en af 3 tre forskellige måder. 

1) Personskatteloven

2) Kapitalafkastordningen 

3) Virksomhedsordningen

Ad 1) Personskatteloven

Den enkleste måde er at anvende reglerne i personskatteloven, hvor beskatningen sker efter de helt almindelige regler. Overskuddet af udlejningen før renter beskattes på samme måde som din løn. Der beregnes 8 % AM-bidrag og eventuelt 15 % topskat af overskuddet. Eventuelle renteudgifter kan trækkes fra som kapitalindkomst, helt som renteudgifterne kendes fra den almindelige selvangivelse.

Pga.  de 8 % i Am-bidrag og evt. 15 % i topskat er det dog yderst sjældent, at modellen skattemæssigt set er fordelagtig. 

Derfor vælger mange en af de andre to løsninger, kapitalafkastordningen, eller virksomhedsordningen.

Ad 2) Kapitalafkastordningen

Ved at gøre brug af kapitalafkastordningens regler har du mulighed for at beregne et kapitalafkast (en beregningsmæssig rente) af virksomhedens aktiver - i dette tilfælde boligens værdi, altså lidt svarende til at have penge stående i banken. Kapitalafkastsatsen ændre hvert år og var i 2013 2 %.

Kapitalafkastet trækker du fra i din personlige indkomst, hvor beskatningen er høj, og flytter den til kapitalindkomsten, og opnår en lavere beskatning. Sagt med andre ord, en del af indkomsten fra udlejningen flyttes fra en beskatning på op til ca. 56 pct. til ca. 33 pct.

Ad 3) Virksomhedsordningen

Ved at gøre bruge af de særlige regler i virksomhedsskatteordningen bliver resultatet af udlejningen efter renteomkostninger er trukket fra beskattet som personlige indkomst. Med andre ord får renteomkostninger til finansiering af købet af boligen en fradragsværdi i skatten på op til ca. 56 %. 

Som ved kapitalafkastordningen kan der ved et skattemæssigt overskud beregnes et kapitalafkast af boligens skattemæssige egenkapital, svarende til boligens værdi minus prioritets-, og banklån og anden gæld opstået i forbindelse med købet. Det opgjorte beløb fratrækkes den personlige indkomst og tillægges kapitalindkomsten. På den måde flyttes en del af indkomsten efter at renterne er trukket fra, fra en beskatning på op til ca. 56 pct. til ca. 33 pct.

Herudover giver virksomhedsordningen mulighed for at du under visse betingelser kan opspare overskuddet af udlejningen på samme måde som overskuddet i et selskab. Herved kan du minimere den aktuelle høje personlige skat mod at betale en foreløbig skat på 24,50 %. 

For at kunne bruge virksomhedsordningens regler kræves det, at der en konkret adskilt økonomi mellem ”virksomhedens”, boligens drift og den private økonomi. Sagt med andre ord at indtægter og udgifter, investeringer og afdrag på gæld i udlejede bolig er adskilt fra forældrenes øvrige økonomi. Der bør oprettes en særskilt bankkonto så alle pengetransaktioner i ”virksomheden” kan følges.

Hvilken ordning skal jeg vælge?

Det er sjældent fordelagtigt at vælge beskatning efter de almindelige regler, så valget står som oftest mellem kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen. 

Virksomhedsskatteordningen er klart den der skal vælges, når hensigten også er at betale den laveste skat i de tilfælde hvor:

1) Virksomhedens renteudgifter er større end renteindtægterne eller/og 

2) Virksomhedens resultat tillagt lønindkomst er højere end grænsen for topskat

3) Hævninger/overførsel til den levner plads til, at der kan spares op i virksomheden

Hvis der ikke er mulighed for at spare op i virksomhedsordningen og de faktiske renteomkostninger i virksomhedsordningen er større end det kapitalafkast, der kan beregnes i kapitalafkastordningen, så er virksomhedsordningen mest fordelagtig.

Skal du sælge boligen til andre end barnet!

Hvis boligen sælges til andre end barnet bliver du som forælder beskattet af en eventuel avance ved salget.

Avancen opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. I grove træk avance opgjort som forskellen mellem salgsprisen - minus salgsomkostninger - og købsprisen, der bliver forhøjet med 10.000 kr. for hvert år, du har ejet boligen.

Har du behov hjælp til at komme videre, så kontakt Din Lokale Revisor, Preben Schnoor, Keglekærvej 60, 7100 Vejle på telefon 28919946, mandag til torsdag mellem 09:00 og 15:00, fredag mellem 09:00 til 15:00 eller via en sms, eller send en mail til kontakt@dinlokalerevisor.dk